观点网 前有京东，后有盐田港，物流仓储市场寒意传导到项目租金上。
近日，红土创新盐田港REIT披露了2024下半年主要运营数据。能够发现的是，盐田港REIT与原始权益人深圳港集团的整租合同顺利进入下一个租赁周期。
但是，租金降了。
给关联方降租
盐田港REIT公告显示，根据现代物流中心与深圳港集团签署的租赁合同，深圳港集团合计租赁面积为11.63万平方米，占现代物流中心项目可租赁面积的44%，租赁期限为2020年10月14日-2026年10月31日。
2024年10月31日，现代物流中心与深圳港集团所签署合同正常履行完四个租赁年度，而第四个租赁年度仓库租金为40.14元/平方米/月，配套办公租金为53.52元/平方米/月。
根据最新合同约定，经与深圳港集团磋商达成一致，最终确定第五个租赁年度仓库租金为37.91元/平方米/月，配套办公租金为50.55元/平方米/月。
也就是说，第五个租赁年度仓库租金降了2.23元/平方米/月，配套办公租金降了2.97元/平方米/月。这一价格回到与2020年相当的水平，当时深圳港集团租用的仓储部分租赁价格为37.5元/平方米/月，租用的配套部分租赁价格为50元/平方米/月。
此前在红盐田港REIT举行的三季度说明会上，投资者已经表达了对租金的担忧，降租似乎是下行市场的大概率走向。彼时基金管理人称，基于目前市场整体情况，管理人已提前与深圳港集团进行多轮沟通，新租赁周期的定价将在四季度完成，将充分考虑园区已有客户的租金水平以及市场租金的水平来确定。
如今看来，在激烈的市场环境下，自家人也得明算账。
盐田港REIT持有的基础设施项目为现代物流中心和世纪物流园两个仓储物流基础设施项目。
根据最新披露的数据，2024下半年，现代物流中心租约到期面积合计82063.90平方米。基金管理人与运营管理机构通过挖掘园内客户需求，以及积极引进储备新客户等措施，实现新签约面积合计86051.10平方米。
出租的压力
截至2024年12月31日，盐田港REIT所持有的两个基础设施项目综合出租率为94.15%，其中现代物流中心为93%，世纪物流园为100%。2024年度平均出租率为92.12%，其中现代物流中心为90.57%，世纪物流园为100.00%。
世纪物流园项目包括1座仓库，总建筑面积为6.74万平方米，仓储及配套部分总可租赁面积为5.24万平方米，承租人仅1户，一直都保持满租的状态。
压力主要在现代物流中心上。三季度现代物流中心项目涉及约1万平方米因客户因业务调整在8月31日到期退租，三季度末时点出租率较第二季度由91.5%下降至88.26%。运营管理机构积极开展空置区域的招商工作。从目前看，该项目出租率有所回升，已从三季度末时点的88.26%提升至93%。
拉长时间来看，在激烈的市场环境下，盐田港REIT于2023年Q4、2024Q1、2024Q2、2024Q3、2024Q4的出租率分别为97.62%、95.58%、95.75%、90.19%和94.15%。
出租率能稳定在较高水平一定程度上得益于关联方租赁面积。据了解，盐田港REIT在扩募世纪物流园之后，深圳港集团及其关联方租赁面积占总可租赁面积的比例为53%，实际自用面积占总可租赁面积的比例为7%，对应深圳港集团及其关联方租赁收入占总收入的比例为56%，实际自用租赁收入占总收入的比例为10%。
比如满租的世纪物流园项目，由关联方深圳港物流的控股子公司深圳市通捷利物流整体承租。
但在激烈的市场环境下，基金也难逃降租压力。盐田港REIT运管机构曾介绍，回顾2024年第三季度，由于全球经济复苏缓慢，市场仍然承压，全国仓储物流地产空置率再次上行，租金也有下滑迹象，重点区域物流地产市场三季度同样表现出不同程度下行压力，包括珠三角地区。
期内全国物流地产新增供应有所下降，但供应惯性短期难以打破，市场改善仍要看需求侧回暖情况，只有需求大幅改善后市场才会有明显复苏。
她提及到，国际经济形势的变化对以欧美贸易为主的盐田综合保税区造成了较大冲击:从2024年开始，盐田综合保税区部分仓库存在客户陆续退租的情况，仓库空置率提高，部分竞品项目采取以价换量策略缓解空仓压力，导致盐田综合保税区仓储租赁市场竞争激烈。
该基金曾于报告中指，盐田子市场区域内目前暂无新增仓储供给量，伴随区域内客户进出口业务的逐步调整，区域租金下降趋势有望企稳，区内企业整体的仓库空仓率有望逐步下降，租金水平有望保持在稳定水平。
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