观点网 从最新披露的园区REITs三季报来看，二线城市产业园REITs的衰退仍在进一步加剧，基金运管机构不得已采取较大的优惠力度抢租户，实现困境翻转。
华夏合肥高新REIT是一个典型样本。
根据该基金最新披露的业绩，三季度，华夏合肥高新REIT收入约1988万元，同比下滑14.9%；净利润约502万元，经营产生的现金流净额581.31万元。
本期基金可供分配金额为1559.84万元，同比下降10.7%，年化现金流分派率为5.27%。在10月29日召开的三季度业绩说明会上，基金经理解释称，可供分配金额下滑主要是由于项目出租率出现一定程度下滑，导致项目公司租金收入较上年同期及二季度均下降，进而影响可供分配金额。
出租率压力
产城园区评论获悉，华夏合肥高新REIT的基础设施项目为安徽省合肥高新区的合肥创新产业园一期项目，该项目土地使用权面积146,759.30平方米，总建筑面积356,837.41平方米，建设内容为研发办公楼、配套用房和车库，项目于2011年建成投入运营，截至报告期末已运营约14年。
基础设施项目共22栋房屋和3个地下车库，分别由高新睿成和高新君道持有。其中高新睿成持有A1-A4、B4-B5、D2-D9及D2-D9地下车库资产，高新君道持有B1-B3、C1-C4、D1资产。
基础设施项目租户总数288个，按面积统计，报告期末租户结构为科学研究和技术服务业占42.53%、信息传输、软件和信息技术服务业占23.20%、其他占34.27%。
值得关注的是，报告期末合肥创新产业园一期项目的整体出租率71.63%，同比上年同期85.52%下滑16.24%；租金单价为33.49元/平方米/月，同比上年同期增长2.82%；租金收缴率仅为65.47%。
出租率下滑，透露出园区资产的阵阵寒意。该基金指出，期内项目出租率阶段性调整态势未能被有效扭转，主要系依托既有招商渠道吸引到的有效需求不足，叠加部分存量租户因资金链紧张、盈利能力下滑缩减租赁面积，带动出租率下行。
当下企业租赁需求萎缩、资金链紧张，生存压力显著增大。随着租赁需求的减弱，产业园区的出租率、租赁价格承压较大。
在此背景下，基金管理人及运营管理机构制定并实施专项提升方案，一方面开拓市场化中介拓客渠道、针对长期稳定的意向客户提供定制化装修等多项积极举措；另一方面为应对直接竞品的竞争压力，本基础设施项目及时调整经营策略，全面推行优惠促销、特价房源促销、维持相对竞争优势，全力推动出租率企稳、回升。
优惠促销抢租户
值得关注的是，华夏合肥高新REIT的短租约占比较高。虽较上年同期末同比上升24.73%，但三季度末加权平均剩余租期也仅为1.16年。
对此，该基金指出，基础设施项目自2025 年四季度开始执行优惠措施，但由于存量客户换签租约数量较大，换签工作持续进行中，待换签工作结束后，项目报告期末剩余租期情况有望达到市场水平。
产城园区评论获悉，基金经理于业绩说明会上介绍，本基础设施项目自2025年10月1日起，针对存量客户及新增客户给予优惠促销，优惠促销期3年。
在优惠促销期限内，针对签订长租约的客户，给予每年3-4个月的免租期。并且，还推出向新租户给予装修等措施，争取在市场震动期稳住老客户并吸引新客户，提高项目出租率，拉长租赁期限，稳住中短期的经营基本面。
她表示，目前国内产业园区行业经营发生比较深刻的逻辑变化，各地传统依赖地方政府提供税费减免来招商引资的逻辑不复存在，这对合肥等城市的招商引资工作构成了一些挑战。
所以，在新增有效需求不足的情况下，合肥高新区产业园市场的存量需求竞争加剧，项目四季度开始执行新的经营策略，以提升项目竞争力，力争出租率企稳、回升。
该基金三季报中提及，合肥市产业园市场普遍承压，民营产业园呈现租金价格下滑、去化降低现象，市场竞争加剧；国有产业园名义租金价格较为稳定，但去化信心不足，部分国有产业园正在探索通过延长免租期、基准租金调整等优惠措施进行让利，实际有效租金价格逐步走低。
华夏合肥高新REIT亦在公告中提及了项目经营上的挑战。比如在报告期内，竞品中安创谷科技园三期于2025年9月中旬正式交付投用，该项目位于望江西路与火龙地路交口西南角，距离本基础设施项目直线距离约为4公里，规划建筑面积约为58万平方米，定位为新一代信息技术、人工智能等战略性新兴产业的核心载体。
华夏合肥高新REIT称，由于该项目运营方式为租售结合，运营时间较短，周边配套不成熟，且租赁定价高于本基础设施项目，短期内对项目影响较为有限。
另外，报告期内，华夏合肥高新REIT项目的直接竞品合肥创新产业园二期对其租赁价格进行调整，这也体现了日益激烈的市场变化。
值得关注的是，本月初华夏合肥高新REIT部分战略配售份额迎来解禁，本次解除限售的份额为3500万份，占基金总份额的5%。
本次解禁的份额持有人为原始权益人合肥高新城市发展集团有限公司。不过高新城发表示，基于对该基金及基础设施项目长期价值的信心，暂无卖出计划，将继续持有本次解禁份额，以支持基金持续、稳定、健康发展。
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