21世纪经济报道 见习记者余纪昕 上海报道
2月13日，九州通医药集团股份有限公司公告，汇添富九州通医药REIT最终募集基金份额4亿份，发售价格为2.895元/份，基金募集资金总额为人民币11.58亿元。其中公众投资者认购数量为0.30亿份，占发售份额总数的7.50%，有效认购倍数达1192倍。
作为全国首单医药仓储物流REIT，汇添富九州通医药REIT在为公募REITs市场拓展新的资产类型之余，也刷新了1月9日国泰君安资管济南能源供热REIT以813.44倍公众认购倍数创下的新高。
2024年至今，公募REITs的项目主体范围持续扩围，发行规模不断扩容，市场认购火热、行情持续升温。Wind数据显示，截至2月17日发稿时，中证REITs全收益指数开年以来涨幅已达9.28%，相较其他大类资产来说走势表现十分强势。
究其原因，市场普遍认为公募REITs今年以来的强劲走势是受益于去年12月初中央政治局会议和中央经济工作会议以后利率下行、市场预期改善、底层资产质量提升等因素，其中产权类REITs表现尤为突出。
“现在业内普遍认为它的股性比较强，感觉现下入场属于‘买预期卖现实’的状态”，一名大型券商ABS和Reits配置人员近日告诉21记者，“眼看着从去年年末12月一路涨到现在了，成交方面它的估值预期已经来到一个需引起警惕的高位。”
公募Reits资产涨势喜人，是因其股债属性兼具基础上，作为权益资产的高收益特点现已愈发“掩藏不住”。
中证鹏元研发部资深研究员、宏观及REITs研究小组负责人吴进辉告诉21世纪经济报道记者，开年REITs爆火，春节后实现指数“11连阳”，全收益指数涨幅达到9.3%，在大类资产涨幅靠前，部分标的已经涨超30%，首发上市项目有两单涨停封板，其中2月17日上市的济南供热REIT封板资金超20亿元。
随着无风险利率的下行，较高分红的公募REITs吸引力加大。跨年资金抢跑以及市场上对利率敏感性较高的固收类资金对高股息资产配置需求增加，流动性和风险偏好提升，推高REITs市场持续走强。
市场对公募REITs的关注点已从“债性”转向“股性”。
回首Reits市场去年至今的井喷式大爆发，2024年2月，证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》，明确将基础设施REITs确认为权益属性产品，吸引了更多长期配置型资金入市，一度推动REITs市场开展“强势反攻”。而国家发改委发布并自2024年8月1日起实施的1014号文，标志着基础设施REITs从试点阶段进入常态化发行的新阶段。
随着保险、基金等长期资本四处寻觅高收益项目并纷纷布局相对安全的公募REITs，越来越多的机构投资者密集加入，使其成为了一块新的“香饽饽”。
但有近期入场的机构“玩家”告诉记者，公募Reits市场现下的弊病在于其较差的资产流动性。
有基金从业人士指出，REITs适合长期持有，不适合短期炒作。因为它的流动性较差，成交量不高。
“如果是为了分红，长期持有没太大问题。但短线操作的话，要注意市场向下波动带来的出售难风险可能会比较大。”上述人士称。
而记者注意到，货币政策工具方面，去年10月18日，中国人民银行与中国证监会联合印发的互换便利相关工作的通知中，可用质押品就包括债券、股票ETF、沪深300成分股和公募REITs等。
因此资本市场中，持有公募REITs的金融机构可以选择在市价下行、成交低迷时将其作为质押资产以换取流动性，这一定程度上或使公募REITs市场成交盘小、流动性仍有不足的问题得以缓和。
近期国家和地方层面政策利好频出，推动公募REITs主体项目扩围多元化，进一步强化资产类型创新和主体资产运营稳定性。
2月7日，中国证监会发布《关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见》，提出支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施以及科技创新产业园区等领域项目发行REITs，同时，探索以养老设施等作为基础资产发行资产支持证券和REITs。
1月3日，国务院新闻办公室举行“中国经济高质量发展成效”系列新闻发布会，国家发改委有关负责人表示，2025年要加力扩围实施“两新”政策，更大力度支持“两重”项目。并以更大力度支持基础设施REITs市场扩围扩容。
记者注意到，地方上的支持政策也正在同步落实。2月13日，据上海市发改委官微，2025年上海市推动经济持续回升向好一揽子政策举措中提到，民间投资方面，加强对民间投资的政策引导，鼓励民间资本投资新型基础设施等领域，支持更多民间投资项目发行基础设施REITs，引导社会资本参与城市建设、产业科技、社会民生等领域重大项目投资。
有多位市场分析人士表示，产权REITs中保租房主体备受青睐，因其稳定的租赁需求和现金流分配率凸显了底层资产运营的稳定性。
从细分品种来看，保租房项目可与专项债土地收储联动分析，而优质底层资产的稳定运营和现金流，则支撑了REITs的长期配置价值，例如产业园区REITs因高出租率和稳定租金，2025年初涨幅领先。
吴进辉对记者表示，REITs是股债之间的权益性品种，险资作为耐心资本，与REITs中长期投资特别契合，目前险资作为市场参与REITs投资的重要机构，有望持续加大投资，成为市场稳定器。保障房REITs当前涨幅大，估值水平性价比不足，板块加权平均分派率仅为3.0%左右，与10年国债利差在135bp左右，处于历史偏低水平。
而专项债收储用作保障房，中长期看，会增加保障房行业的供给压力，造成客户分流和租金下降。短期看，对保障房REITs影响不大，主要是上市保障房REITs偏优质，部分项目是政府定价，租金水平受到管控，整体业绩相对稳定。
招商基金展望2025年REITs市场，认为政策行情仍将阶段性主导。建议关注政策利好和利率下行带来的结构性机会，特别是消费REITs、新能源、产业园区和高速公路等领域的超额收益机会。短期政策或聚焦信披优化和多层次市场建设，中长期则可能引入增量资金、理顺管理人定位及推动专项立法，从而推动市场高质量发展。消费REITs因核心资产强、抗周期属性突出，有望持续表现优异，而保租房在利率下行背景下也将保持稳定分红表现。
对于Reits的股债双重属性，国信证券研究所固收团队指出，从债性角度看，在其强制高分红的约束下，关注其年化现金分派率。而股性角度看，相对净值折溢价率可反映基金市场价值与公允价值的关系，类似股票的 PB 指标。相对净值折溢价率这一指标偏向长期视角，可从底层资产的估值来评判二级市场的估值水平高低。
上述团队表示，从资产配置角度，建议采取“哑铃策略”，短期可关注交通基础设施、产业园、仓储物流类相对净值折价率高的资产，有望受益于估值修复的困境反转逻辑。为获得长期稳定派息回报，可关注保障房、生态环保类对经济周期敏感度低的品种。
吴进辉则告诉记者， 2025年公募REITs维持震荡走牛的观点，指数有望站上1100点。随着市场不断壮大，预计2025年REITs市场增量资金进入可能性较高，日均成交额可能超5亿元，“固收+”资金继续增持REITs。在“资产荒”的环境下，REITs基础资产的优质和稳定性以及部分资产的稀缺性不断凸显，吸引更多耐心资本配置长久期且较高分红的公募REITs，成为推动市场增量资金的稳定器。
具体投资方向上，吴进辉建议，今年可重点关注宏观政策支持领域以及底层资产优质、分红稳定的板块，如消费和保障房等，超跌的产业园、物流等板块也需要注意龙头标的的修复，同时也需注重止盈与估值偏高的回调风险，个别项目内部收益率IRR偏低。重点采取打新策略，但注意部分优质项目难以拿到足够份额。数据中心IDC、养老和旅游景区等新资产类型有望推出。另外，要继续推动公募Reits的扩募发展和定价机制完善。
